北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

(资料图)

一

Q:

您经常提醒大家，房子置换的税费成本大概是房价5%左右。您可否抽空介绍一下北京这个税费的历史过程，分析分析这个税费有没有以后降低一些的可能性？前些年曾经有个上海二手房置换税费成本很低，所以二手房市场活跃的印象。

当然，很多城市二手房市场后来都活跃过（不知道上海税费现状）刚需、改善、工作通勤便捷都是幸福生活指标。如果房子置换税费是很低的，也能提高大家幸福感啊，大家如果职住平衡对北京交通等等好处多多啊。盼望您能有机会帮助推动推动政府降低这个税费。

A：

1、历史过程，其实都是在降低的。解放前北京的税在9-10%，最高到过15%左右。中介费是5%，成三破二是千百年来的规矩。当然还有房产税（警捐），这在北洋时期不按比例，一般都是楼房2毛一间，瓦房1毛，平房5分一间，按月缴纳，三个月一交。延续到1935年法币改革之后吧，七七事变之后我就不清楚了，币值太乱。

2、内战时期和建国前后的房产税停缴，税费不太好计算，都是按白布和小米换算了。但基本延续北洋时期和清朝的传统，全下来约等于15%吧，略低了一些。主要是货币价值不稳，所以税费落后于货币贬值速度。

3、50年代之后先是取缔了“房纤儿”，1958年实行了“经租房”，1966年是全部没收上缴，也就没有了私房交易。1981年后落实政策，过户费为3%左右，房产税每间1毛多钱（1986年停收），不太好算比例，可以估算为12%（年化）。中介费没有标准，而是吃差价为主，被北京各路流氓大哥（房耗子）和房虫子所垄断，一般是5-15%之间吧，10%居多。

4、1998年福利分房取消，北京是1999年执行的，之后的契税+营业税什么的经常变动，但和现在没什么太大区别了，都是调控手段。中介费规定为2.2%+0.5%的空间，也就是最高2.7%。吃差价的情况在2006年前后的大中介消失，是链家等公司为主导的，真正普遍消除要在2010年前后了。之后的中介费没什么太大变化，爱屋吉屋和搜房网曾经推出过0.5%的比例，但都没坚持下去，倒闭了。

5、上海的税没什么特殊的，但中介费从晚清时期就是全中国最低，因为信息渠道多，房子好卖，北洋时期基本上是全国的四分之一，是北京的一半。也就是说房子越好卖，成交量越大的地方中介费越低。沦陷和内战时期和北京的情况差不多，币值太乱不好说清楚。

6、另外现在欧美等国的税各有不同，根据经济随时调节，中介费一般在5%左右，中国香港和大陆地区基本都是3%上下。

7、政府调节税费属于财政手段，但中介费不好调整，这属于市场环节。现在全国是执行的二手房营业税返还政策，也是为了促进房产置换。至于其他税种也有可能降低吧，一般都是交易不活跃的地区，降低了税率总比没人交要强的多。

不过这也是悖论，一般来说税费降低了就会成交量上涨，房价也就涨了，对于买房人未必是好事儿。

仅供参考。

二

Q:

我在青年路润枫水尚有一套68平一居，当时2017年高点620万买的，现在估计也就卖这个价。我的情况是自住几年出租几年再自住几年这种交替的，考虑到这边租金8000出头租售比有点低，而且这个小区这几年价格也没涨，现在考虑置换一个租售比高、位置更接近商务中心、居住条件好（纯硬件，不考虑园区和学区）的一居室。

看了不少公寓楼的一居室（新城国际、温莎大道、华贸公寓、财富中心等等），现在比较中意三里屯soho的115平一居，挂牌总价850，出租能达到19000-20000。但最近网上搜索过程中发现两个问题：1、不少人说买公寓价格基本就不怎么涨了；2、听说去年soho财务上出过一些问题，怕会不会过几年倒了。想问问您的意见。

A：

1、租金8000出头说的过去了，租售比700多，基本就是北京平均值。这套房的户型有点儿大，小两居的话面积更合适，一居的坪效就低点儿了，所以更适合自住。润枫水尚的升值在朝青算中等，主要是因为这里年轻人偏多，中等总价和紧凑户型的更受追捧。所以旁边的华纺易城在投资方面就略超润枫了。

2、置换的话如果不增加预算的话未必划算，4%的税费成本，小三年的租金了，考虑好再换。

3、各种公寓的优势都是租金高，劣势就是升值慢，甘蔗不能两头甜，高租金是用升值慢换来的。也不是不涨，而是每次行情都落后一些，年头儿长了也就明显了。中国各城市中鹤岗的租金收益是最高的，达到4%，租售比240，完全符合国际标准。但这背景就是房价不涨，所以显的租金高。

4、Soho总公司和项目的关系不大，顶多是影响物业，真要倒了自有别的物业接手，不用纠结这个。这种房就是涨的慢，全北京甚至全中国的都差不多，朝阳区有的是这种老公寓，想好了自己更重视什么再换。

仅供参考。

三

Q:

我的房子在晓月苑感觉各种交通不便、距离地铁远、堵车等问题。而且就一个人在北京，老婆孩子都回天津老家了，所以就动了换房的念头。80平的两居电梯房，大概能卖320-330吧。想把房子换到一个相对保值或有升值潜力的版块。由于1-2年后可能会离开北京，所以最好就这些钱等价置换或贷款控制在100以内。

去实地看了以下版块的几个小区：

1、大兴枣园、生物医药基地；

2、垡头燕保祁东家园、双合；

3、顺义的万科四季、中建和中海等。

如果要换的话，我目前倾向于枣园的首邑上城、丽园的70多平一居室或贷点款换个80-90平的两居。所以，想让您帮忙参谋一下，就上面几个小区是否有必要从晓月苑换过去？如果都不值得，有没有其他推荐？

A：

1、晓月苑的这种板块相对封闭，铁道河道高速的把几个小区限制住了，很难引入大型配套。地铁也是很明显的以榆树庄为主，所以只能说自住合适，经济实惠，但算不上投资板块。换不换的看自己，让中介给算算税费成本看值不值吧。

2、常规建议是如果不自住，那以投资为主的话首选朝阳区，全北京租金最高，升值也大多不落后。但最好也选择强势板块，没必要仍然选择地段儿普通的，同样是走弱就没什么意思了。万科四季什么的更是自住为主，很好的小区，但不自住的话就不好聊什么潜力了。

3、400多的预算不是太高，还是先明确是自住为主还是投资为主吧。自住为主就买面积大的，投资为主那就最好是一号六号地铁沿线的小户型了，租金和价格走势都不同，不好比较。

仅供参考。

四

Q:

看到您写的哪些家庭适合哪个区，一直很疑惑的一点是，大部分买学区房是在幼升小之前，也看不出孩子有没有天赋，想象不到父母对孩子会有什么期望，这该怎么做判断呢？

A：

1、首先看父母的情况吧。虽然说智商是不能明确遗传的，但50%的概率还是有的，所以考二代子弟多数都智商还不错。所谓“龙凤成翔”的一般都只是赶不上学霸父母的智商，但未必弱于普娃。

2、然后就是“三岁看小七岁看老”了。一般来说，孩子的天分在5岁左右就可以通过智商测试得到个大概，这在医院就能测。岁数太小了不准，5岁测就差不多了。另外一点，能否上清北985，小学四年级就基本能看出来；高中一本和普本，初二就大致明确了。

3、然后就看父母的期望值了，清北985还是211一本都大致有个目标。像我爸对我的期望值就是考上他的母校四中，但最终也没能如愿。不过老话说“求乎其上，得乎其中”，有梦想总是好的，万一实现了呢。

4、当然这也得看家庭收入情况，量力而为。这不仅是房子的预算，还有鸡娃的费用。按现在的市场行情不便宜，毕竟基本都是一对一，动辄一年10万，20万的也不算多。

仅供参考。

五

Q:

名下两套房，但都不太好，应该早点遇到您，少走弯路，现在后悔无用。一套自住商品房，通州璐苑富力惠兰美居，南向两居室，85平。今年9月份房本5年才可以卖，目前市场价不到4万，还有贷款，估计卖了也就能有200万左右。另一套北太平庄文慧园公寓，一居室，北向电梯房，同户型卖价到430要，卖了手里能有350左右。

孩子上学，户口需要在海淀，老公单位可以解决入学。2孩，目前老大在海淀中关村学区上小学，老二4年后入学。现在感觉今年政策不错，想着是不是换个房，老公单位在中关村，我在丰台南二环边上。

（1）方案一，通州不卖，卖了就没有通州买房资格，目前房租和房贷差不多。有电梯，留着将来退休了住，但感觉不怎么升值。卖北太平庄文慧园公寓，卖房后首付400万左右，总价550万内买一套海淀区的正规两居室。看您买房建议，说清河，西二旗，西三旗区域保值不错，想在那附近买。夫妻俩收入不高，均事业单位，月收入税后3万多点。

（2）方案二，等九月份，通州自住房可以卖的时候，两套一起卖了，首付600万，买一套海淀区的3居室。

（3）也困惑，北太平庄文慧园刚买2年，当初中介税费20万，只卖一套换到清河，又需要一次中介费，税费。文慧园的现在租金差不多和房贷相抵，感觉清河的房租没这高，但又不想要北向公寓，想要正规两居室。

A：

1、如果是我就一步到位了，要不然留着通州也住不上，租金和升值都不占优，大概率过几年还是再折腾一次，那就又花一次税费，不划算。

2、但要等到九月份，这时间段可说不太好，常规来说如果是春节前后启动的行情，一般到秋天都会有比较明显的涨幅，如果是这样，那调控政策也就随之出台了。此时置换未必吃亏，但风险加大。另外这前提是不增加太多预算的情况下，否则等于错过了行情。

3、文慧园其实换不换的意义不是很大，学区溢价不高，比清河的低。从保值讲肯定是跟随板块大盘涨跌，就算板块不强势也没弱什么。单独置换这里的意义不大，税费相当于两三年的租金了，不划算。所以要是我就要么不动，要么就一步到位。

仅供参考。

六

Q:

我家孩子21年2月出生，明年上幼儿园，我在鸟巢附近工作，有北京市工作居住证，想换房，区域兼顾孩子学区和我工作。我在昌平立水桥的房子，明年积分落户申请后我的郊区房就加满12分了，就没意义了，总预算1300-1600万。

请问：1、我是明年1月1日后就可以换房，还是需要明年5-6月积分落户审核完才能换房？2、这个区域或附近有推荐的学区和推荐的楼盘吗？3、这个区域学区溢价高吗？保值增值效果好吗？

A：

1、既然是用了房子加职住分，那就得落户到这套房子里啊，得等审核完成。

2、立水桥附近，望京的陈分学区，大屯的嘉铭东区都挺好的，在朝阳算头部校，放到北京也至少是中上等。陈分的东湖湾和上京新航线等等，嘉铭的更多，嘉铭桐城和紫薇天悦等小区。还有就是新北苑的朝外来广营校区，几个小区的房价升值挺好，但不太算学区，和本校的关系不是太近。

3、千万以上的房子就没什么学区溢价了，千万以下的有部分溢价，但也不太高，朝阳特色。以后升值的效果我不知道，之前的都还行。亚运村的至少没落后，望京的大部分都略赢大盘。

仅供参考。

七

Q:

我是为了孩子上学买了天津的，现在还不能卖，得到后年才行，价值200多点。现在手中是有300不到，很尴尬的数字。所以如果卖掉天津房子的话才能改善，目前看的是长辛店的园博府，两居室600多，南北通透很好的户型，环境也很好。但是中介说这里的升值不太好，请问是为什么？我觉得既然中介都这么说了，是不是真的不好啊？

A：

1、这都怪事儿了，中介还有唱衰的？不是当地中介说的吧，王婆卖瓜，哪有说自己筐里的瓜不甜的啊？

2、但既然是中介说了就是实情呗，这地段儿相对偏远，虽然有地铁，但其他配套不是太全。尤其是没什么太强的产业，规划尚在进行之中，等着发展吧。就是不太容易，这地段儿河道铁道的跟市区的隔离比较多，不太好成为重点。

当然也谈不上多不好，只是略弱而已，每次行情差不了多少，都是年头儿长了才明显的。而且房子是用来住的，真要是喜欢的话作为改善房也性价比挺高的。

仅供参考。

八

Q:

我仨儿子，亚历山大啊，老大二年级在朝阳渣小，二三五年后上学，现在同事要卖他芍药居北里的房子，是人大附朝阳分校的学区房，我如果买的话能便宜一点，而且能省去中介费，所以心动了。请问这里的学区溢价高不高？老大转学是否能保证入学？另外担心的还有保值问题，毕竟二三上学的时候已经人口少多了，房子会不会降的太多啊？

A：

1、芍药居北里的溢价现在不算太高了，20%吧，低于东西海。不过我也没细算，大概是这个比例，在这种时期相对算合理。

2、人大附朝阳分校是民办的，这对口的是人大附朝阳学校，是公立校。是否保证入学我可说不好，这只能问学校是否有学位了，人朝的学位这几年都紧张，房子卖的太多，去年被其他校区的调剂了不少。这先问学校是否能接收吧，不过就算调剂的话也能保证中学，这就没问题了。二三宝大概率是能对口的，到时候学位应该缓解很多了。

3、未必下降，涨的慢的可能性更大，逐步降低溢价率。但这谁也说不好，毕竟还有个学校成绩的因素呢，人朝这几年的孩子太多了，对师资和教学的压力大，都等着看成绩呢。只能说如果能保证成绩，那就不会吃什么亏，毕竟家长们注重的都是预期。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！